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发布时间:仇玲燕
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摘 要:随着工业经济的快速发展,工业用地的需求量急剧增大,土地要素与工业经济发展的矛盾也日益凸显。本文通过分析201-2015年龙湾区工业用地的供应统计数据和地价数据,指出龙湾区工业用地供应中存在的问题,并对工业用地管理提出了合理化的对策建议。

关键词:工业用地;供应量;价格

目前,我国仍处于工业化加速推进的阶段,随着经济的快速发展,我国工业用地的需求越来越大的趋势是不会变的,土地资源的约束和工业化加速推进的矛盾也日益突出。温州市地处沿海山地丘陵区,地形复杂,土地利用类型多样,但人均土地资源少,人均耕地0.03公顷,是全国平均水平的34%,人均建设用地104平方米,是全国平均水平的43%。

本文梳理了近年来温州市龙湾区工业用地供应调控和管理的政策,分析了2011年以来龙湾区工业用地的供应和地价情况,并根据当前工业用地的供需形势,对工业用地管理提出了合理的建议。

1 工业用地供应形势

(一)工业用地的供应量分析

2011年-2015年,龙湾区共供应土地21435亩,其中划拨15435亩、协议出让2460亩、招拍挂3540亩。2011-2015年龙湾区招拍挂土地中工业用地的供应量最大,占总量的57%(表一)。在这五年时间里,各用途的土地供应量都发生了较大的变化,2012年大幅度下降,在2013年的时候又有所上升。工业用地的供应量在2013年的时候达到最高679亩,2014年降到最低213亩,2015年缓慢上升到243亩。

(二)工业用地的区域分析

根据近年来的工业用地供应情况看,龙湾区工业用地供应主要集中在空港新区,共1992亩,占全区总量的99.7%。主要原因是受城乡规划的影响,龙湾区工业用地主要布局在空港新区。

(三)工业用地招拍挂的价格分析

2011-2015年龙湾区工业用地供应主要有协议出让和挂牌出让两种方式,协议出让土地主要由村二产留地和拆迁安置等用地构成。本文针对2011-2015年挂牌出让的工业用地价格进行分析。2011年-2015年,龙湾区工业用地供应所收的出让金共8.952亿元,即40万元/亩。主要是根据相关文件规定,工业用地可以在不低于浙江省工业用地公开出让最低价的基础上由地方政府定价,根据2007年9月发布的《浙江省工业用地公开出让最低价标准(试行)》,温州市工业用地出让最低价为32万元/亩,龙湾区政府在此基础上确定了工业用地的出让起始价。所以,挂牌出让的工业用地无法有效地体现出市场价格。

2 龙湾区工业用地供应存在的问题

1、出让价格低,成为招商引资的“锐器”。土地资产已成为招商引资的手段,在招商引资过程中,工业用地仍然是重要的谈判手段,没有真正体现要素的市场价格。此外,有一些企业自身条件比较优越,空港新区的入园条件较容易达到,他们往往根据经开区与空港招商引资各自为政的情况,分别从空港新区及经济技术开发区拿地,造成了圈地的现象,并有土地闲置现象的存在。

2、对单宗工业出让地块面积划定不合理。

2011-2015年空港新区内单宗土地面积在50亩以上的有18宗共1297亩,接近工业用地总量的65%。按照工业用地建设平均成本约160万每亩加上土地出让金约40万,50亩的土地投入需要1亿元以上的资金,还不包括机器设备的投入。这些土地基本上都是在2010年前经济整体运行环境较佳的情况下购入的,但随着经济环境下行,企业投资热情及投资能力已逐渐减弱,对固定资产的大规模投入易引发资金链断节。据了解5-15亩之间的土地规模最适合龙湾本地企业发展需要。

3 结论和建议

工业用地的供应越来越受到管理部门的重视,管理政策也逐步完善,工业用地管理业现已成为土地参与宏观调控的重要工具。通过分析认为:(1)龙湾区工业用地近年来的供应量相对较大。(2)工业用地主要集中在空港新区。(3)工业用地的价格仍处于低位。针对以上结论,本文有以下几点建议。

1、完善工业用地管理的政策,加强工业用地批后监管。严格规范具体建设用地项目开竣工延期审批,加大闲置土地处置力度,对因企业自身原因导致的限制项目,必须无条件实施无偿收回土地使用权。对工业项目用地实施转让时的产业准入审核制和政府优先收回制度,收回时的价格按照原出让价格加银行存款利息的标准执行,并将上述制度扩展到全部新出让工业用地。通过以上方式,一方面扭转政府新增工业用地资源不足,高质量工业项目无法落地的局面;另一方面,避免大量企业工业用地囤而不用,转让赚取高额差价的现实。

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